2022年1月17日，黃文輝市長簽署市政府第183號令，公布了《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），自2022年4月1日起施行，F(xiàn)就《規(guī)定》解讀如下：
一、修改背景
2001年9月，市政府出臺了《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》（市政府令第100號），2013年12月市政府第一次修改，以市政府令第155號發(fā)布，自2014年1月1日起施行。該規(guī)定施行以來，在規(guī)范我市商品房預(yù)售管理工作，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢發(fā)生了較大變化！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的修訂、住建部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》等規(guī)范性文件的出臺，對我市商品房預(yù)售管理工作提出了新的要求。在預(yù)售合同管理、預(yù)售資金監(jiān)管等方面，該規(guī)定的部分內(nèi)容已不適應(yīng)具體工作的需要。為進(jìn)一步推動我市商品房預(yù)售管理工作高效、科學(xué)、規(guī)范開展，有必要結(jié)合實(shí)際，以問題為導(dǎo)向，在預(yù)售條件、預(yù)售行為管理和預(yù)售資金監(jiān)管等方面對該規(guī)定進(jìn)行修改和完善。為此，2021年市政府立法計(jì)劃將《規(guī)定》的修改列為規(guī)章正式項(xiàng)目，由市住房局負(fù)責(zé)起草。
二、修改過程
為了做好此次修改，起草單位市住房局積極主動研究，并結(jié)合我市商品房預(yù)售管理、房地產(chǎn)市場調(diào)控和應(yīng)對新冠肺炎疫情的實(shí)際情況，開展立法調(diào)研和修改工作。經(jīng)過深入調(diào)研和反復(fù)研究，形成了《規(guī)定（修改草案）》。2021年8月上旬，市住房局將《規(guī)定（修改草案）》送審稿報(bào)送市司法局審查。市司法局即按照《廈門市人民政府制定規(guī)章和擬定法規(guī)草案的程序規(guī)定》（市政府令第131號）的要求開展了相關(guān)審查工作：一是書面征求了市委宣傳部、市委政法委，市人大、市政協(xié)相關(guān)專委會，各區(qū)人民政府（管委會）、市政府有關(guān)部門、各人民團(tuán)體以及基層立法聯(lián)系點(diǎn)的意見和建議；二是分別召開了部門征求意見會、相對人座談會和專家論證會；三是通過市政府網(wǎng)站、市司法局網(wǎng)站、“法治廈門”微信公眾號向社會公開征求意見，廣泛聽取民意。在此基礎(chǔ)上，市司法局會同起草單位，對送審稿進(jìn)行了多次研究和反復(fù)修改。修改后，為進(jìn)一步統(tǒng)一認(rèn)識，市司法局再次書面征求了相關(guān)單位意見。
三、《規(guī)定》修改的主要內(nèi)容
。ㄒ唬╆P(guān)于部門職責(zé)
為了理順機(jī)構(gòu)改革后的商品房預(yù)售監(jiān)管職責(zé)，《規(guī)定》一是明確市住房管理部門作為預(yù)售主管部門，負(fù)責(zé)我市商品房預(yù)售管理工作（第四條第一款）；二是將承擔(dān)預(yù)售管理具體事務(wù)的“登記機(jī)構(gòu)”修改為“市政府確定的機(jī)構(gòu)”，既為目前市不動產(chǎn)登記中心承接相關(guān)事務(wù)性工作提供法律依據(jù)，也為下一步機(jī)構(gòu)改革預(yù)留制度空間（第四條第二款）。
。ǘ╆P(guān)于預(yù)售管理
為了進(jìn)一步增強(qiáng)我市商品房預(yù)售政策的靈活性，《規(guī)定》刪除原第五條第二款中“不低于前款第四項(xiàng)規(guī)定的條件”的內(nèi)容，授權(quán)預(yù)售主管部門可以根據(jù)裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)以及特殊時期預(yù)售政策調(diào)整的需要，對作為預(yù)售條件之一的項(xiàng)目工程形象進(jìn)度做更大幅度的調(diào)整，在報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施（第五條第二款）。
為了更好地保護(hù)預(yù)購人知情權(quán)，《規(guī)定》進(jìn)一步完善商品房預(yù)售信息公開制度：一是明確預(yù)售項(xiàng)目容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)書面通知有利害關(guān)系的預(yù)購人（第十一條第二款）；二是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)制定預(yù)售現(xiàn)場公開的具體規(guī)定，并建立和完善預(yù)售項(xiàng)目信息系統(tǒng)，提供預(yù)售信息查詢服務(wù)（第十七條第二、三款）。
為了更好地維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，《規(guī)定》刪除了原規(guī)定中與《民法典》規(guī)定不一致的內(nèi)容，例如預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)通過登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同、帶抵押的商品房轉(zhuǎn)讓合同備案應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人出具的放行證明或抵押權(quán)注銷證明等，并以完善備案制度為著力點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售合同的管理：一是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)（第二十條第四款）；二是明確預(yù)售人和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同，并在30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案，合同解除的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理注銷備案（第二十條第一、二款、第二十三條）；三是為增強(qiáng)備案制度的約束力，新增了對預(yù)售人未備案行為的行政處罰（第三十七條第三款）。
。ㄈ╆P(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管問題
進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管是確保預(yù)售項(xiàng)目能夠順利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要內(nèi)容之一。原有的預(yù)售資金監(jiān)管采用以工程造價的120％設(shè)定監(jiān)管額度，并根據(jù)工程形象進(jìn)度確定可使用監(jiān)管額度的“先用后留”模式。為了更好地促進(jìn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和推盤銷售，也更加便于監(jiān)管，《規(guī)定》修改為“先留后用”的監(jiān)管模式：一是明確預(yù)購人支付的全部購房款均為預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管（第二十四條第一款、第二十八條第一款）；二是明確在項(xiàng)目竣工前，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付項(xiàng)目建設(shè)所必要的費(fèi)用（第二十四條第二款）；三是明確根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目工程造價及風(fēng)險金核定預(yù)售資金監(jiān)管的初始留存資金額度，并根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度確定后續(xù)留存資金額度（第二十八條第二款）；四是為增強(qiáng)監(jiān)管政策的靈活性，授權(quán)預(yù)售主管部門制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體辦法，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施（第二十八條第四款）；五是為了增強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的剛性約束，新增了對違反規(guī)定未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶行為的行政處罰（第三十七條第四項(xiàng)）。同時，《規(guī)定（草案）》還對預(yù)售資金監(jiān)管變更與撤銷（第二十九條、第三十三條）、留存資金額度調(diào)整（第三十條）、預(yù)售資金的定期核查（第三十二條）等作出了規(guī)定。
此外，為了進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售人的預(yù)售行為，《規(guī)定》還新增了對違反本規(guī)定禁止性行為的處罰條款（第三十七條第二款）。
四、聯(lián)系人及電話
聯(lián)系人：甘權(quán)仕；聯(lián)系電話：0592-2367512
- 廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定2022.01.24
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