《管理規(guī)定》實施后，不僅將進一步推動我市商品房預售管理工作更加高效、科學、規(guī)范開展，也為購房者、房地產(chǎn)企業(yè)釋放諸多利好，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
預售商品房項目信息公示進一步規(guī)范，能更好保護購房人的知情權(quán)；進一步加強預售資金監(jiān)管，能保障項目如期交付，有效防范項目爛尾風險——近日，《廈門市商品房預售管理規(guī)定》(以下簡稱《管理規(guī)定》)正式修訂發(fā)布，市住房局進行了權(quán)威解讀。
《管理規(guī)定》在總結(jié)梳理《廈門市商品房預售管理規(guī)定》(廈門市人民政府令第155號)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合“廈門實際”進一步修改和完善，不僅貫徹落實《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等上位法的要求，更貼合當前不斷變化的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，將在今年4月1日起正式施行。
市住房局相關(guān)負責人指出，聚焦預售條件、預售行為管理和預售資金監(jiān)管等方面，《管理規(guī)定》進行了“再升級”“再優(yōu)化”，不僅將進一步推動我市商品房預售管理工作更加高效、科學、規(guī)范開展，也為購房者、房地產(chǎn)企業(yè)釋放諸多利好，在有力保障商品房交易雙方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
利民
預售信息更透明 市民買房更放心
商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。在此類商品房銷售中，有一類糾紛經(jīng)常出現(xiàn)——由于預購時購房者看不到現(xiàn)房，又存在與開發(fā)企業(yè)間信息不對稱，或是開發(fā)企業(yè)過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示的情況，導致實際交房后，購房人產(chǎn)生“貨不對版”“嚴重減配”等問題和意見。
針對這一痛點，《管理規(guī)定》對癥下藥，通過進一步完善商品房預售信息公開制度，更好保護購房者的知情權(quán)。
首先，《管理規(guī)定》要求預售人要在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置公開“不利因素提示”、公示“商品房基礎(chǔ)信息”，如商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準，項目開發(fā)進度和竣工、交付日期，商品房交付使用時的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其收費標準等與購房者利益密切相關(guān)的內(nèi)容；若預售項目容積率或戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當以書面通知的形式，告知預購人。
值得關(guān)注的是，針對帶精裝修的商品房，市住房局發(fā)布了補充規(guī)定，商品住房項目應(yīng)當設(shè)置交付樣板間進行公示，要求公示內(nèi)容達到“三個一致”——交付樣板間的裝飾裝修標準應(yīng)與預售方案中所列的內(nèi)容保持一致、與購房合同示范文本約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致。確保裝修標準不“縮水”，購房者“所見即所得”。
購房者獲取公示信息的渠道也更多了，除了能在預售現(xiàn)場獲取需要的信息，市民還可在市住房局網(wǎng)站上的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”欄目，查詢該項目的預售信息，以及實時網(wǎng)簽情況。
“督促房地產(chǎn)企業(yè)完善售樓處公示規(guī)范，提高商品房銷售透明度，能讓購房者更加清晰全面了解項目信息，理性決策是否購房，購房更安心放心?！笔凶》烤窒嚓P(guān)負責人指出，在加強預售信息公示規(guī)范要求的同時，還將強化事中事后監(jiān)管力度?！豆芾硪?guī)定》施行后，若查實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按要求公示規(guī)定事項的，相關(guān)主管部門可直接依法予以處罰，并記入信用檔案，“此舉有助于加大對企業(yè)違法行為的震懾力?！?/p>
惠企
預售條件更靈活 工程形象進度可適度調(diào)整
《管理規(guī)定》實施后，針對預售管理方面的完善優(yōu)化，也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利好。
據(jù)悉，預售商品房的條件之一，是要求房地產(chǎn)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金要達到該項目工程建設(shè)總投資的25%以上，且申請預售商品房項目工程形象進度應(yīng)達到一定標準。
考慮到市場的實際情況，《管理規(guī)定》增強了該項條件的靈活性，明確市預售主管部門可以根據(jù)市場的情況，以及裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)的需要，對作為預售條件之一的項目工程形象進度作適當調(diào)整，在報市人民政府批準后實施。
“我們將根據(jù)市場情況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，優(yōu)化預售條件設(shè)定。對資金投入量大的項目，有助于及時有效回籠資金。”市住房局相關(guān)負責人表示，這也是我市優(yōu)化營商環(huán)境，吸引更多企業(yè)來廈投資的重要舉措。下一步我市還將結(jié)合疫情等影響，對預售項目工程形象進度標準作出優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整后的標準將更利于房地產(chǎn)企業(yè)加快項目建設(shè)進度和商品房銷售。
優(yōu)監(jiān)管
預售資金實現(xiàn)“全監(jiān)管” 防范風險確保如期交房
“之后，所有商品房買賣合同涉及的購房款都要納入監(jiān)管，全時段、全額度、全過程覆蓋，新的監(jiān)管模式更科學合理，能夠確保項目竣工交付，有效防范爛尾風險?！笔凶》烤窒嚓P(guān)負責人指出，加強預售資金監(jiān)管，也是此次《管理規(guī)定》修改的重要內(nèi)容之一。
具體來說，預購人支付的所有購房款均為預售資金，應(yīng)全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管。通過此次對監(jiān)管流程的優(yōu)化，重點監(jiān)管額度不變，預售資金監(jiān)管專用賬戶中達到預留存額度之后的其余資金，房地產(chǎn)企業(yè)可自行提取，無需再向監(jiān)管機構(gòu)辦理支取手續(xù)。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)可在“保交樓”基礎(chǔ)上自主提取資金，且程序更簡單了，資金使用率將大大提高。
該負責人指出，此舉對購房者、房地產(chǎn)企業(yè)均能帶來利好——對購房者來說，保障商品房預售資金安全，確保?？顚Ｓ糜陧椖拷ㄔO(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，相當于給購房者吃下一顆“定心丸”；對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在確保項目順利交付的大前提下，通過增強商品房預售資金的靈活性，加強了回款的流動性，此舉無疑將為房企注入“強心劑”，有利于緩解房企的資金壓力，對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部循環(huán)有積極的促進作用。
【亮點】
完善商品房預售信息公開制度
●要求預售人要在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置公開“不利因素提示”，公示“商品房基礎(chǔ)信息”。
●針對帶精裝修的商品房，交付樣板間的裝飾裝修標準應(yīng)與預售方案中所列的內(nèi)容保持一致、與購房合同示范文本約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致。
●加強預售信息公示規(guī)范要求的同時，還將強化事中事后監(jiān)管力度，若查實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按要求公示規(guī)定事項的，相關(guān)主管部門可直接依法予以處罰，并記入信用檔案。
完善優(yōu)化預售管理
●市預售主管部門可以根據(jù)市場的情況，以及裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)的需要，對作為預售條件之一的項目工程形象進度作適當調(diào)整。
●根據(jù)市場情況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，優(yōu)化預售條件設(shè)定，對資金投入量大的項目，有助于及時有效回籠資金。
- 廈門市商品房預售管理規(guī)定2022.01.24
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